Comment investir dans l’immobilier quand on est débutant.e ? En effet, passer ce cap donne l’impression de faire un saut dans le vide… Et pour vous guider dans votre premier projet immobilier, je vous propose de découvrir les meilleurs conseils de Kévin MERCURE du blog À Partir de Rien. A travers, cet article invité, il vous livre ses meilleurs conseils ! Alors, merci à lui pour son retour d’expérience et sa sincérité 😉
Ça y est, votre décision est prise !
Vous allez devenir investisseur.euse immobilier… En effet, cela demandera du temps et de l’énergie. Mais vous savez que votre vie prendra un tournant à quatre-vingt-dix degrés !
Et vous en rêvez ! Ça sera l’occasion de gâter vos proches, les protéger du manque, et surtout, de réaliser ce voyage incroyable qui vous émoustille depuis des années….
En effet, ça serait le Graal…. Pouvoir enfin quitter votre job et la routine robotique qui pourrit votre quotidien ! Et vous vivrez de vos loyers avec les mêmes émotions qu’un enfant qui fait ses premiers pas … Imaginez: l’indépendance, la liberté !
Mais, force est de constater que la recherche du premier bien vous donne du fil à retordre…
D’ailleurs, je suis certain que votre envie profonde reste masquée par une incompréhension de l’investissement. Un peu comme une grand-mère qui découvre un smartphone de dernière génération…
Alors, dites la vérité ! En effet, vous le savez et vous le sentez. Et peu à peu, vous vous rendez à l’évidence…..Vos rêves d’indépendance et de liberté resteront des mirages. Vous supporterez votre chef jusqu’à votre retraite, à 67 ans. Et peut-être plus….
Alors, écoutez : votre cas est grave, mais pas désespéré ! En effet, l’investissement est un monde à part avec ses règles, son vocabulaire, sa structure. Et comme tous les débutant.es, vous appréhendez !
Dommage car des milliers d’appartements attendent encore un nouveau propriétaire. Et il reste de la place pour vous… Il suffit juste de savoir comment faire !
Comment je le sais ?
Parce que moi aussi, j’étais dans votre cas.
La routine métro-boulot-dodo me retournait le bide chaque matin. De plus, l’égoïsme et les remarques désobligeantes de mon chef m’enrageaient…. Et l’idée de travailler jusqu’à mes vieux jours ? Non merci !
Alors, voilà : j’ai décidé de diversifier mes revenus avec du locatif !
- Parce que ça marche depuis des siècles !
- Et ça continuera !
- En effet, les gens auront toujours besoin de se loger….
Mais, avouons-le : l’immobilier est loin d’être simple…. Et rien ne m’assurait que mon projet allait fonctionner !
« Dans quelle ville acheter ? Quel emplacement exact ? Existe-t-il un risque que le bien ne se loue pas ? »
Le doute me ravageait les neurones. Les émotions prenaient le dessus. L’excitation laissait place à la peur. Et la peur est un puissant paralysant….
En effet, il m’a fallu 2 années pour acheter mon premier appartement !
Et voici les résultats de ce projet :
1 800 € de revenus complémentaires annuels. Un investissement réussi…. Mais surtout, un projet enrichissant !
Et j’aimerais partager les enseignements reçus avec vous. Alors, qu’en dites-vous ? Voyez cela comme un retour d’expérience !
Voici 7 conseils que je donnerais à un.e débutant.e qui souhaiterait commencer à investir dans l’immobilier.
Et pour plus de détails sur l’achat de mon premier appartement, j’ai rédigé un article bilan complet. Et le voici : https://apartirderien.com/bilan-premier-investissement-immobilier/
Conseil n° 1 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Commencez petit si ça vous arrange
Je sais, je sais. On vous a dit d’acheter un immeuble de rapport, que cela explosera les rendements et que vous vivrez de vos loyers avant de pouvoir dire « ouf »…
Mais la vérité c’est que les immeubles terrorisent les débutant.es… Parce qu’un immeuble parait énorme ! En effet, rien que le nom : immeuble. Cela sonne comme un bâtiment de 40 étages valant 8 millions d’euros !
Alors, c’est la tragédie ! La peur prend le dessus, le projet traîne… Et viennent ensuite le découragement et enfin l’abandon. Alors, évitez cela !
Le secret : allez-y étape par étape.
Commencez par un projet simple. En effet, un studio ou un T2, c’est déjà bien !
Ainsi, vous apprendrez le métier d’investisseur !
- les stades d’une acquisition,
- les points à vérifier pendant les visites,
- l’organisation des travaux,
- et la recherche du premier locataire.
Et au lieu de visiter 70 appartements et prendre vos jambes à votre coup, vous oserez négocier et envoyer des offres. Parce que le risque est moindre et que vous serez rassuré.e.
Ça fonctionne ! J’ai commencé par un T2, loué meublé. Et l’acquisition du deuxième parait moins complexe… Parce que j’ai déjà une première expérience, un réseau et la connaissance du marché.
Et rien ne m’empêche d’acheter un immeuble par la suite !
Conseil n° 2 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Pensez business
Voilà comment détruire votre crédibilité en 5 minutes ….
- Étape 1 : Prenez votre téléphone
- Étape 2 : Appelez l’agence immobilière proche de chez vous
- Étape 3 : Dites que vous recherchez un bien entre 10 et 95 m² dans le département, avec un budget de 20k€ à 200k€.
Mais soyez-en sûr…. L’ agent ne vous rappellera jamais ! Parce que c’est la demande typique du touriste…. De celui qui décide d’investir le matin, puis abandonne le soir. Et vous passez pour un amateur !
En effet, je vais vous dire : Investir dans l’immobilier c’est comme créer une entreprise. Cela demande de la méthode et des compétences. Vous devez donc réfléchir tel un.e entrepreneur.e.
Et prenons un exemple…
Celui d’Axel, l’un de mes collègues de bureau…..Axel vit près de deux centrales nucléaires. Et il a décidé de profiter de cet avantage et s’est spécialisé dans la location courte durée.
Quelle est sa cible ? Les travailleurs du secteur….Et ça cartonne ! Parce qu’il a étudié son marché. Il sait que les intérimaires viennent des quatre coins de la France. Et que la demande existe.
En effet, il connait le profil de ses potentiels locataires, leurs besoins et les raisons de leur déplacement. Et il a créé une solution adaptée à leur demande.
Donc, analysez votre marché !
À qui souhaitez-vous louer ? À des étudiants ? À de jeunes travailleurs ? Des retraités ? Quelle est la solution la plus adaptée ? Du meublé ? Du nu ? De la courte durée ? Quel emplacement ? En centre-ville ? Près de l’université ? Bref, un projet clair ….
Ainsi, les agences auront plus de facilité à vous proposer un bien « matchant » avec votre projet et vous saurez où et quoi rechercher. Et rien de mieux pour garder le contrôle !
Conseil n° 3 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Ciblez vos recherches
En effet, ce conseil est complémentaire du point précédent. Et beaucoup de débutant.es souffrent pour trouver leur premier bien.
Le problème, c’est qu’ils/elles commettent la même erreur : rechercher dans un secteur trop large.
En effet, ils/elles regardent les annonces d’une ville, puis d’une autre à 20 kilomètres. Et ensuite dans une autre zone…
Résultats ?
- Ils/elles ne connaissent le marché d’aucune ville,
- doutent à chaque visite,
- et multiplient les risques de se louper….
Alors, ciblez vos recherches ! Sélectionnez 3 villes autour de vous et étudiez-les.
Comment ?
- Postez de fausses annonces de location et regardez le nombre d’appels reçus.
- Analysez les profils des personnes.
- Interrogez les agents immobiliers.
- Visitez.
Ainsi, petit à petit, vous comprendrez dans quelle zone investir. Et vous saurez si un appartement est bien placé ou non. De plus, vous anticiperez les loyers potentiels, le profil des futurs locataires et la durée moyenne des baux.
En effet, plus vous disposerez d’informations, plus vous serez en confiance ! De plus, vous limiterez les risques de vous tromper.
Conseil n° 4 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Visitez le bien… mais pas que !
Laissez-moi deviner …
Votre premier réflexe est d’analyser l’état de l’appartement. Et vous regardez la cuisine, l’usure de la plomberie et l’aménagement des cloisons. De plus, vous essayez de détecter le moindre vice caché et les futurs travaux à réaliser. Ai-je bon ?
Pourtant, d’autres points doivent attirer votre attention…. Et je m’explique.
Lors de mon investissement, je souhaite négocier le prix du T2.
L’agent immobilier m’avertit : « Vous pouvez toujours essayer, mais je suis sûr que c’est impossible. Le propriétaire refusera ». Bon. Je creuse un peu plus…. La discussion se poursuit. Et pendant notre échange, l’information manquante tombe : « Hmmm… Ça fait un moment que cet appartement est en vente. Il est parti une première fois, mais l’acheteur n’a pas trouvé de financement. » Bingo ! Voilà votre levier de négociation !
Imaginez un instant ….
Vous êtes retraité.e et vous aimeriez un peu d’argent pour en profiter…. Alors, vous décidez de vendre votre vieux T2 de campagne. Et bonne nouvelle, un investisseur vous l’achète !
Alors, les démarches s’enchaînent :
- les visites,
- les estimations de travaux,
- la signature du compromis,
- la recherche des fonds…
Ensuite, plusieurs mois passent…. Vous pensez que la fin de la paperasse approche et vous vous attendez à voir 55 000 € sur votre compte. Mais un matin, votre téléphone vibre, et vous décrochez. « Bonjour Monsieur/Madame, c’est l’agence immobilière VendTonAppart. Votre acheteur n’a pas trouvé de financement. Alors, un annule la vente. Désolé.e. ». Aïe !!!
Alors, je ne sais pas à quel point vous êtes patient.e. Mais dans un cas comme celui-ci, j’aurais avalé ma salive, attendu quelques secondes et hurlé à pleins poumons !
En effet, devoir republier des annonces, réaliser de nouvelles visites, signer un autre compromis et attendre 6 mois de plus…. Mais quel enfer !
Et je le savais… Le propriétaire se transformait en boule de nerfs. Et il voulait se débarrasser de ces mûrs. Ainsi, on entrait dans la phase de négociation :
- Prix affiché : 55 886€
- Je lui fais une offre : 50 000€
- Il répond : 52 000€.
- Et j’accepte !
Voilà comment on passe de « négociation impossible » à « 3 900€ d’économies » ! On s’intéresse à l’humain, à ses motivations et à ses contraintes.
Alors renseignez-vous sur vos interlocuteurs !
Et posez des questions ! Puis récoltez des indices pendant la visite :
- Quelles sont les raisons de la vente ?
- Quelle est l’urgence ?
- A-t-il des difficultés à s’en débarrasser ?
- Pourquoi ?
En effet, faites-le…. C’est important ! Ainsi, vous disposerez d’arguments solides pour négocier. Et on parle de plusieurs milliers d’euros d’économie….
Conseil n° 5 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Anticipez la fiscalité
Je sais, la fiscalité c’est chiant…. Et pourtant, vous devrez vous y coller !
En effet, sans stratégie, votre investissement se transformera en aspirateur à cash. Et en fin d’année, vous recevrez une lettre du fisc, avec inscrit en bas de la page : « Montant à payer : 1512 € ».
Voilà ce qui arrive quand on néglige la fiscalité…. Alors, pensez-y !
Et si vous débutez, faites simple :
- La location nue ou location meublée: c’est déjà bien !
- Évitez les structures complexes comme les SCI IS/IR… Vous pourrez toujours optimiser par la suite !
Enfin, voici quelques articles expliquant la différence entre les deux types de location :
- Ici pour la location nue
- et là pour la location meublée.
Alors, lisez-les ! Puis, choisissez une structure…. Et comprenez comment elle fonctionne, les démarches à réaliser, la déclaration des revenus, la tenue de la comptabilité et les moyens d’optimisation.
En effet, c’est long et laborieux… Mais cela facilitera le calcul des rendements ! De plus, vous maîtriserez votre projet. Et surtout, vous limiterez les erreurs qui coûtent un bras !
Conseil n° 6 pour démarrer dans l’immobilier quand on est débutant.e : Rencontrez d’autres investisseurs
J’ai connu cette solitude. Vous vous sentez perdu.e, avec mille questions…. Mais aucune réponse !
Un appartement vous parait correct. Vous l’avez visité et vous êtes prêt.e à envoyer une offre…. Mais les doutes vous hantent :
- La hauteur sous plafond est-elle bonne ?
- Quel mode d’exploitation choisir ?
- Devrais-je casser la cloison et créer une nouvelle chambre ?
La solution : entourez-vous d’investisseurs !
Et ce n’est pas difficile à faire : inscrivez-vous sur des groupes Facebook, des forums et des applications.
En effet, ce sont d’excellentes plateformes d’échange. Les débutant.es posent des questions. Et les expérimenté.es répondent. Alors, profitez-en ! Apprenez des erreurs des autres, parlez de vos doutes et tissez des liens.
👉 Voici l’un des groupes que j’utilise et vous recommande : Cashflow. Et je l’utilise pour tout !
- demander de l’aide,
- obtenir un avis sur la future décoration,
- partager mes coups de mou,
- fêter mes réussites.
Et les réponses fusent … Regardez 👇
En effet, je peux compter sur une communauté d’investisseurs que me partagent leurs savoirs gratuitement, m’orientent et m’alertent ! Et c’est rassurant, surtout quand on démarre seul.e …
Conseil n° 7 pour investir dans l’immobilier quand on est débutant.e : Ayez toujours un coup d’avance
Et c’est comme ça que j’ai trouvé mon premier locataire…. En effet, j’ai posté une annonce sans photo. Avec une simple description du bien. Et ceci alors que le chantier n’était pas terminé !
Le lendemain, mon téléphone sonne…. Et c’est une personne intéressée, avec un garant et un bon dossier ! Dès lors, on réalise une visite en visio. Puis, quelques jours après, intervient la signature des documents … Et voilà !
En effet, l’appartement était loué alors que les artisans occupaient encore les lieux. Et cela, en anticipant.
Grâce à cette astuce, nous avons gagné de l’argent et de l’énergie. Parce qu’un appartement loué un mois de plus, c’est un loyer supplémentaire ! Mais aussi, des visites, des études de candidatures et du stress en moins….
Vous voulez d’autres exemples ? Alors, en voici :
- Choisissez le mode d’exploitation avant de trouver le bien,
- Choisissez la décoration et les meubles avant d’acheter,
- Consultez votre banquier pendant vos recherches,
- Estimez les travaux avant de signer le compromis de vente,
- Préparer le bail et l’état des lieux avant de trouver le locataire.
C’est clair ?
Alors, comme les joueur d’échecs, prévoyez vos prochains coups ! En effet, cela demande de l’organisation et du suivi. Mais vous gagnerez du temps, limiterez les fautes graves et détecterez les erreurs potentielles !
Moi aussi je suis parti de rien…
D’ailleurs, je viens d’une famille sans éducation financière. Père retraité et mère au foyer, nos revenus frôlaient à peine les 700€. Et l’investissement était tabou…..
Mes parents voyaient les riches d’un mauvais œil. Ils les qualifiaient de « voleurs », de « malhonnêtes » et de « radins ».
En effet, pour eux, l’argent représentait le mal… Un objet qui corrompt les âmes, capable de transformer les personnes les plus saines en cupides antipathiques. Et j’ai grandi avec cette éducation…. Sans compétence en placement, ni connaissance de l’immobilier. Et sans notion de fiscalité….. Rien !
Mes chances d’investir un jour touchaient les abysses.
Pourtant, je suis devenu propriétaire à 28 ans !
Et c’est parce que j’ai décidé de prendre ma vie en main et que le salariat ne me convient plus :
- le boulot inintéressant,
- les évolutions de revenus ridicules,
- les sauts d’humeurs du patron,
- la déprime du dimanche soir,
- et l’attente bouillante des prochains congés….
Je devais agir … Et l’immobilier restait l’un des leviers les plus efficaces !
Voilà pourquoi ce premier projet était crucial : c’était celui qui allait me mettre en confiance. Il allait m’ouvrir la voie et je devais le réussir.
Alors oui, j’en ai bavé ! En effet, je passais mes journées à visiter des biens. Puis, j’appelais les agences immobilières pendant mes pauses déjeuner. De plus, je traînais dans la ville pour repérer les panneaux « à vendre ». Et cela, pendant des mois….
Mais avec de la patience, du travail et de la persévérance, j’y suis arrivé.
Et vous aussi, vous en êtes capable !
Alors, si vous doutez encore : lancez-vous !
L’immobilier n’est pas réservé à un type de personnes ayant un statut ou une fortune stockée dans un coffre-fort. Et, vous avez votre place !
Foncez ! Concrétisez votre projet et commencez dés maintenant !
Et voici une action simple :
- ouvrez LeBonCoin,
- trouvez un bien,
- et visitez-le.
En effet, peu importe le prix, l’emplacement ou la surface… Allez sur le terrain ! Vous apprendrez bien plus que dans les livres…. L’ action et l’expérience sont les meilleurs professeurs !
Et grâce à cela, vous aurez le choix… Celui d’augmenter vos revenus, de mettre vos proches à l’abri et de vivre la vie que vous souhaitez ! En effet, ce droit vous appartient.
- Comment investir son argent ?
- 6 erreurs à éviter pour investir son argent
- Objectifs financiers : 12 meilleurs conseils
Mais alors : quel est donc ce projet immobilier dans lequel vous allez vous lancer pour développer des revenus passifs et marcher vers votre liberté financière ?
👉 Désormais, passez à l’action : partagez à quelqu’un à qui vous voulez du bien et laissez-moi un commentaire que je puisse vous aider 😀